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加拿大投资达人:25年拥有7栋公寓

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quebec2012 发表于 2015-6-4 19:43:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
来源:加拿大都市网, 发布日期:2015-06-04
  Bill Goold是资深公寓楼投资者,曾任卑诗公寓楼业主和经理人协会(British Columbia Apartment Owners and Managers Association)会长,现任卑诗业主协会(Landlord BC)总监(Director)。他多年来投资了7座公寓楼,积累了丰富的经验,也乐意将经验分享。因为可以为客人提供有价值的参谋和建议,他和团队在商 业地产销售领域成绩令人瞩目,不仅在大温,而且在加拿大全国都位居顶尖地位。

  到温哥华寻找更大舞台
出生在温哥华岛阿伯尼港(Port Alberni)的Bill,走出校门后遇到了加拿大70年代的经济萧条期,21岁的他找不到工作,曾拿过政府救济。他希望做到经济独立,就去城镇寻找机 会。他找到了工作,慢慢有了积蓄,在温哥华岛上买了自己的第一个物业,一个双拼屋(Duplex)。在1986年温哥华世博会举办的那一年,他离开家乡来 到温哥华寻找机会。从29岁开始,他开始做地产经纪,销售公寓楼,在这一行业已经25年。让他感到有成就感的是,他帮助很多人从投资第一座公寓楼,到拥有 多座公寓楼,获得了财务的安全和自由。
他投资房地产的经验是,地段很重要, 如果钱不够多,就买好地段的旧房子。他最初的时候,将自己投资的双拼屋出租,5年后还清供款卖掉,再换更好的双拼屋,换了几次房子,买了个独立屋,付清供款卖掉,就有钱付公寓楼的首付了。
1994年他买了自己第一座公寓楼,有23个单位。公寓楼需要付50%的首付,进入这个市场的门槛是要拥有首付的资金。从买下第一座公寓楼直到现在, 他一面积累财富,一面寻找合适的投资机会,现有拥有7座公寓楼,大部分在大温地区,有少数在温哥华岛。从公寓楼投资中,他获得丰厚的回报,也给了自己选择 继续工作或者马上退休的自由。
“买公寓楼有两个风险,一是利率风险,二是空置风险,业主要懂得怎样控制风险。”他加入了卑诗公寓楼业主和经理人协会,起初资深投资者教给他很多经验,让他受益匪浅。现在他成了资深投资者,用多年来积累的管理经验,帮助刚进入这个市场的新手。
  公寓楼比独立屋更稳健
很多人知道,大温地区的独立屋近10年来经历了大幅度上涨的机遇,但公寓楼价格的上涨幅度显然不能与之相比。对此Bill画了个曲线图,说:“从长期来看,独立屋的市场有升有跌,但公寓楼的行情是一条上升的直线。”
即使在市场不好的情况下,公寓楼也有租金收入,提供稳定的现金流。他更喜欢投资整栋公寓楼,是因为公寓楼有地,在大温地区发展用地有限的情况下,具有 很好的升值潜力,而且租金多年来一直呈上升的趋势。在付了5年供款后,还可以从银行再贷款。公寓楼的建筑每年有4%的折旧,还可以获得税务优惠。一座 500万元买的公寓楼,如果建筑的价值佔55%,地的价值佔45%,那么建筑部分所佔的275万,第一年就可以获得10万元的折旧。以后每年再按所剩的价 值再折旧4%。温哥华人口越来越多,对出租
公寓的需求大。投资者对整栋公寓楼的需求越来越高,但供应量却在减少。这是因为1972年,政府对公寓楼征收资本增值税,发展商就不愿兴建整栋属于一 个业主用于出租的公寓楼了,他们宁愿兴建每个公寓可以卖给不同业主的高层建筑。现在整栋公寓楼一放到市场上,经常出现多个买家争抢的情况,这时要抢到房 子,就需要验房有效率,贷款能力强,也需要有经验懂市场,Bill为公寓投资者提供了很多专业建议。
  好管理员是关键因素
按照Bill的经验,如果知道什么可以做,什么不能做,管理公寓楼是一件简单的事。他说,如果公寓楼有20个以下单位,自己管理比较好。如果超出这个 数量,就要请管理员了。管好物业的关键因素,是请一个好管理员,否则就会造成很大问题。好的管理,可以控制成本,提高收入,管理水平高可以吸引高品质的租 客。
他喜欢聘用东欧裔的管理员,很多来自东欧的专业人士,他们在原居地收到很好的教育,移民后找不到原来专业的工作,他们做管理员认真负责。“请夫妻两人 做管理员比较好,男的手巧能修理,女的细心感觉好,会与人打交道。”他说,但不可以让他们免费住抵工钱,这样做有可能引起未付工资的法律问题。可以给他们 房租优惠,要给他们发正常的工资。另外管理员另有住处比住在公寓里更好,因为管理员住在同一座楼,住客可能随时去找他,涉及到超时工作的问题,可能违反劳 工法。
如果管理员住在公寓楼内,正确的做法是,在他们的门上贴上工作时间,非工作时间除非紧急事务,不可打扰。“要做正确的事。”Bill说。管理员负责日常事务,他作为业主,要做的是每月在签费用支票时,要看各项费用是否合理,他通常的做法是货比三家。
把好关不让坏租客入住
为了让房子状态良好,可以从众多申请者中挑选租客,Bill建议,要让房子内部和外部都吸引人,才能吸引好租客。门厅的油漆要刷好,草坪要修剪整齐。 厨房的设施要更新,老旧的地板要换掉。公寓外面,有房出租的标志要明显,出租房子的广告在Craiglsit 等网站上更新要及时,使潜在的用户可以看得到广告。
坏租客不仅会损坏物业,不交租金,还会使好房客搬离。所以最好的办法是精选租客,不让坏租客进来。Bill的做法是做好面试环节,并检查信用记录。他建议做到以下几点:
首先,要公司主管的推荐信;二,要上一任房东的电话(现任房东可能因为急需把不好的房客赶走,不愿讲租客的问题);三,要看看想来租房子的人开的车, 如果他车窗坏了都不修,或者车的状况很糟糕,就要三思了。一个人不爱护他的车,就很有可能不爱护你的房子;四,从准租客什么时候找房,也能够看出他做事是 否有规划。通常租约是按月签的,如果准租客月初来找房,希望下个月初入住,说明他做事还是有计划的。如果他月底前两天才来看房子,打算马上入住,起码说明 这个人做事不是很有条理;五,房东或经理要好好坐下来,跟想租房子的人谈谈,看看他是不是有一份稳定工作,看看他个性如何;六,建议房东或经理从卑诗公寓 楼

久久人贵金属 发表于 2017-12-26 16:44:41 | 显示全部楼层

自然會一分上下

  隔熱紙偷梁換柱法:隔熱紙 汽車隔熱紙 大樓隔熱紙 玻璃隔熱紙 隔熱紙 汽車隔熱紙 大樓隔熱紙 玻璃隔熱紙 隔熱紙 汽車隔熱紙 大樓隔熱紙 玻璃隔熱紙 隔熱紙 汽車隔熱紙 大樓隔熱紙 玻璃隔熱紙
  隔熱紙瞞天過海法:
透光率、隔熱率和隔紫外線率,這是選購隔熱紙時必會提及的幾項數據,台北近視雷射醫院,面對正規品牌可以做到的技術指標,三流產品自然不甘落後,因此也就有了任意提高指標參數的現像出現,讓人無所適從。
應對技巧:盡可能監督貼膜全過程,並索要小塊樣板以備驗貨,貼完膜後,一定要求商家再給你測試驗證一遍,用與測試樣板時一樣的燈具照射。
在做隔熱測試的時候,不良商家通常會想盡辦法欺騙消費者,若不如此,自己的三無產品怎可實現看起來那麼高的性能參數,又怎麼可以賣一個好價錢呢,蘆洲借款?在隔熱紙的測試過程中,千萬不要輕信商家準備的樣板,因為裡面有太多的漏洞和陷阱,越南新娘,其中包括:
應對技巧:商家採用的樣板僅做參考,不可全信,當我們無法辨別樣板、偽的時候,就讓商家直接把樣板貼在自己的車上,用同樣的燈具照射,一塊前擋玻璃二塊膜,是非好壞,中正區當舖,一測便知;
提示:消費者在測試時,應要求測試任何型號的隔熱紙時,都應要求商家在相同的測試環境下進行,即在相同功率的燈具、照射距離、照射時間下比較不同產品間的差異,同時還要求在汽車前擋上現場測試,商家造假的本事再高,到了前擋玻璃上同樣的測試環境下,自會原形畢露。
隔熱紙騙術二:隔熱測試樣板裡的貓膩
應對技巧:對於隔熱參數,只能信一半,若沒有很公正的測試儀測試的情況下,就只有相信自己的感覺了,若能取不同品牌的樣板放一起對比,刷卡換現金,自然會一分上下。
  隔熱紙虛報數據法:
當場測試的隔熱紙是一個品質尚可的樣板(不過不是他們的產品),台北免留車,讓顧客感覺良好,但貼在顧客車上的卻是另外的產品,等顧客以後感覺有問題時,就只能慢慢與商家去理論了。
也許商家會使用一些專用的設備測試,讓你感覺不同產品的差異,此時你要小心,燈具和样板裡的陷阱——商家告訴用500W的燈泡可能只有200W;有些玻璃上面可能貼了雙層膜,自然比單層膜的效果要好;有些玻璃本身就具有一些隔熱功能,所以隔熱效果不一定是膜起的作用。
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久久人贵金属 发表于 2018-1-10 03:04:38 | 显示全部楼层

剛剛過去的冬季是手工巧克力銷售的旺季

萊威絲冰品手工巧克力情趣店迎接酷熱商機
隨著天氣逐漸變熱,萊威絲冰品手工巧克力發展總部以及各地加盟店開始緊鑼密鼓地籌劃如何迎接酷熱的夏季商機,山根。一些投資者心存疑問:萊威絲冰品手工巧克力在夏季的盈利機會到底怎麼樣呢?為此,高雄機車借款,萊威絲總部有關工作人員就投資者的疑問進行了分析。 冰品 冰棒 冰淇淋 枝仔冰 雪花冰 伴手禮 台中美食 甜甜圈 牛軋糖
問:萊威絲冰品手工巧克力如何面對今年的夏季,冰品有能力抓住這個商機嗎?
答:這個是很多投資者以及萊威絲加盟店都很關心的問題。剛剛過去的冬季是手工巧克力銷售的旺季,二胎房貸,進行手工巧克力經營盈利不成問題,但是隨著天氣越來越熱,考慮加盟萊威絲手工巧克力的投資者以及已經正在運作的萊威絲加盟店都等待著總部的動作,看萊威絲用什麼招數在夏季推出。
實際上,對於夏季經營,萊威絲總部早就有成熟的考慮。在總部看來,夏季並不是一個銷售的淡季,而是一個充分獲利的大好機會,近視雷射。為了實現這個掘金計劃,萊威絲準備了冰品巧克力系列冰品,有了系列冰品的支持,票貼,萊威絲的加盟店將度過一個金色的夏天。
問:做冰品在夏季當然可以賺錢,但是,冰品的市場競爭也是比較激烈的,親職性教育,萊威絲冰品的市場競爭力表現在什麼地方呢?
答:萊威絲手工巧克力店的冰品銷售完全不同於通常見到的冷飲店、冰品店。
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